【規模別】離れの固定資産税はいくら？14〜30㎡で試算

「庭に親のための介護ハウスを建てたいけれど、後から高い税金が来たらどうしよう…」
「そもそも、離れにも固定資産税ってかかるの？」
「毎年いくらくらい、払い続けることになるんだろう？」

建築費の相場はひと通り調べた。でも、設置した後に毎年かかり続ける「固定資産税」がいくらになるのか分からず、資金計画を決めきれない——。

庭に介護用の離れ（別棟）を検討する方から、よくいただくお悩みです。介護がいつまで続くか読みにくいからこそ、毎年の固定費が家計を圧迫しないか心配になりますよね。

この記事では、モバイル建築と介護の専門家である私たち株式会社アイデアが、離れ（介護ハウス）にかかる固定資産税のしくみから、規模別の具体的な金額シミュレーション、節税・軽減の可否、そして見落としがちな「土地の税金」と将来の出口まで、一次情報をもとに分かりやすく解説します。

結論から言えば、離れにも固定資産税はかかります。ただし金額は年数万円規模が目安で、しくみを正しく理解すれば過度に恐れる必要はありません。大切なのは目先の額だけでなく、将来の土地税や出口費用まで含めた「トータルコスト」で判断することです。

そもそも「離れの固定資産税」とは？基本と「免税点」のしくみ

まずは、固定資産税という税金がどういうものか、3つのポイントで押さえておきましょう。離れ（介護ハウス）に課税されるかどうかの判断は、ここから始まります。

誰が・いつ・何に対して払う税金？

固定資産税とは、毎年1月1日時点で土地や家屋などの「固定資産」を所有している人が、その資産のある市区町村に納める税金です。納税通知書はおおむね4月〜6月頃に届き、年4回に分けて納めるのが一般的です。

つまり、庭に建てた離れも「家屋」と認められれば、その所有者に毎年課税されることになります。

どんなものが「家屋」とみなされる？

庭に置くものが、すべて課税対象になるわけではありません。固定資産税の対象となる「家屋」と認められるには、主に次の3つの条件をすべて満たす必要があります。

• 土地への定着性：基礎などで土地に固定され、簡単には移動できない状態であること。
• 外気分断性：屋根と三方向以上の壁があり、外の空気と遮断されていること。
• 用途性：居住・作業・貯蔵などの目的で、継続的に利用できる状態であること。

DIYで作った簡易的な物置とは違い、基礎工事を行い、人が快適に暮らすことを目的とした離れは、この「家屋」に該当します。したがって、固定資産税の課税対象になると考えてよいでしょう。

税額の決まり方は「評価額 × 1.4%」

家屋の固定資産税は、次の式で決まります。

固定資産税額 ＝ 固定資産税評価額（課税標準額） × 税率（標準1.4%）

税率の「1.4%」は多くの自治体が採用している標準税率です。ただし、自治体によってはこれより高い税率を定めている場合もあるため、お住まいの市区町村で確認すると確実です。

この式で最も重要なのが「固定資産税評価額」で、これは購入価格や建築費そのものではなく、市区町村が法律に基づいて算出する「価値」を指します。評価額の決まり方は、次の章で詳しく見ていきます。

「小さいから非課税」は誤解？知っておきたい免税点

「10㎡くらいの小さな離れなら、税金はかからないのでは？」と考える方は少なくありません。確かに、固定資産税には「免税点」という非課税のしくみがあります。地方税法では、家屋の免税点は課税標準額20万円と定められています。

ただし、ここに大きな落とし穴があります。免税点は1棟ごとに判定されるのではなく、「同じ市区町村内で、同じ所有者が持つ家屋の課税標準額の合計」で判定されるのです¹。

親の介護のために離れを建てる場合、多くは親が同じ市区町村にすでに母屋を所有しています。親名義で離れを建てれば、数百万〜数千万円規模の母屋の評価額に離れの分が合算されるため、合計が20万円を下回ることはまずありません。

仮に子名義で建てたとしても、後述するように小さな離れでも評価額は160万円を超えるのが一般的です。「小さいから非課税になる」という期待は持たないほうが安全と考えられます。

離れ（介護ハウス）の固定資産税は実際いくら？

いよいよ本題です。コンパクトな介護用の離れを建てた場合、固定資産税は毎年いくらになるのでしょうか。金額を知るために、まずは「評価額」がどう決まるのかから見ていきましょう。

評価額は「購入価格」ではなく「再建築価格」で決まる

新築家屋の評価額は、市区町村の評価員が建物の完成後に実際に訪問して行う「家屋調査」に基づいて決定されます。このとき使われるのが、総務省の「固定資産評価基準」に定められた「再建築価格方式」です²。

これは、その家屋とまったく同じものを「同じ場所にもう一度新築したら、いくらかかるか」を基準に価値を算出する方法です。評価員は、屋根材・外壁・基礎・内装材、そしてトイレや洗面台などの設備のグレードや量を細かく確認し、部材ごとに定められた点数を積み上げていきます。式で表すと次のようになります。

評価額 ＝ 評点1点あたりの価額 × 再建築費評点数 × 経年減点補正率

実際に支払う購入価格には、企業の利益や開発費・広告費などが含まれます。一方、評価額にはそうした費用は含まれません。そのため、評価額は実際の購入価格より低くなる傾向があります。

【シミュレーション】規模別の年税額の目安

多くの方が一番知りたい、具体的な金額の目安をシミュレーションしてみましょう。

木造家屋の評価額は、実務上おおむね1㎡あたり10万〜12万円程度が目安とされます。ただし、介護用の離れは限られた空間にトイレや洗面などの水回り設備が密集し、断熱性能の高い建材を使う傾向があるため、単価はやや高めに出る可能性があると考えられます。

ここでは保守的に「1㎡あたり12万円」を基準に、標準税率1.4%で試算します。

面積（規模の目安）	評価額の推計（12万円/㎡）	初年度の年税額（目安）
14㎡（約4.2坪・ベッド＋トイレ）	約168万円	約23,500円
20㎡（約6.0坪・車椅子の旋回＋水回り）	約240万円	約33,600円
30㎡（約9.0坪・ミニキッチン＋シャワー）	約360万円	約50,400円

たとえば20㎡なら年間約33,600円、月割りにすると1か月あたり約2,800円です。「毎年何十万円もかかるのでは…」という漠然とした不安に比べると、かなり現実的で計画しやすい金額ではないでしょうか。

ただしこれはあくまで一般的な目安であり、建物の仕様や自治体によって変動します。正確な額は、お住まいの市区町村で確認してください。

税金は年々下がる？「評価替え」と経年減点のしくみ

「一度決まった税額を、ずっと同じだけ払い続けるの？」と心配される方もいます。

結論から言うと、家屋の固定資産税は年々下がっていく傾向があります。これは、先ほどの式にあった「経年減点補正率」が効いてくるためです。建物は年数とともに価値が下がるとみなされ、新築時を1.0として補正率が低下していきます。

また、評価額は3年ごとに「評価替え」が行われます。直近の基準年度は令和6年度（2024年度）で、令和8年度（2026年度）は原則として価格が据え置かれる年度にあたります³。

ただし、2つ注意点があります。

1つは、木造住宅の経年減点補正率には下限「0.2000」があること。築およそ25年で評価額が当初の2割まで下がると、それ以降は建物を解体するまで同じ額で課税が続きます⁴。つまり「古くなれば税金はゼロになる」わけではありません。

もう1つは、近年のように建築資材の価格が上昇していると、経年による減価が物価上昇で相殺され、期待したほど税額が下がらない年もあるという点です。

節税・軽減は使える？知っておきたいポイントと「土地」の税金

固定資産税には負担を軽くする特例措置がいくつかあります。介護用の離れで使えるのか、そして見落としがちな「土地」の税金への影響を見ていきましょう。

新築住宅の軽減措置は「離れ」では使えないことが多い

新築住宅には、一定期間、家屋の固定資産税が2分の1に減額される軽減措置があります（一般住宅で3年間、長期優良住宅で5年間）。ただし、この措置には「床面積」の要件があります。一般的な一戸建てでは50㎡以上、一戸建て以外の貸家などでは40㎡以上が下限です⁵。

つまり、14〜30㎡というコンパクトな介護ハウスは、いずれの下限にも満たないため、この軽減措置の対象外になります。

残念ながら、新築直後から満額の固定資産税がかかる前提で資金計画を立てる必要があります。なお、この軽減措置自体は令和13年（2031年）3月31日までの新築に適用が延長されています⁶。

ちなみに、3棟・4棟と連結して床面積を50㎡以上にすれば軽減措置の対象になる可能性があります。これは設置プランの自由度が高い製品ならではの選択肢ですが、適用可否は要件次第のため、事前に自治体へ確認すると確実です。

離れを建てると「土地」の固定資産税は上がる？

「建物を増やしたら、土地の税金も上がるのでは」と心配される方もいますが、原則として離れを建てたこと自体で土地の固定資産税が急に上がることはありません。

これは、人が住む家屋が建つ土地には「住宅用地の特例」という強い軽減措置が適用されているためです。具体的には、200㎡までの部分（小規模住宅用地）は課税標準額が6分の1に、200㎡を超える部分（一般住宅用地）は3分の1に軽減されます⁷。

すでに母屋が建っている敷地は、この特例が適用されています。そこへ居住用の離れを建てても、敷地全体が引き続き住宅用地として扱われるため、土地の税額が急増する心配は通常ありません。

ただし、将来この前提が崩れるケースがあります。その点は後半の「トータルコスト」の章で詳しく解説します。

「償却資産税」は個人の介護目的なら気にしなくてよい

少し専門的な話になりますが、固定資産税とは別に「償却資産税」という税金があります。これは、会社や個人事業主が事業のために使う設備などに課されるものです。

離れや、中に置く介護ベッド・リフトなどの設備であっても、家族の介護という私的な目的で使う限り、原則として対象にはなりません。人に貸したり事業に使ったりする場合は別ですが、ご家族のために使うなら基本的に心配は不要です。

なお、敷地内同居にともなう相続税や「小規模宅地等の特例」、名義の置き方による税の違いは、込み入った論点です。詳しくは別記事「敷地内同居の税金とストレス｜知らないと損する5つの落とし穴」で解説しています。あわせてご覧ください。

忘れがちな「取得時の税・手続き」｜不動産取得税と登記

毎年かかる固定資産税のほかに、離れを建てた「とき」に一度だけ発生する税金と手続きがあります。あとで慌てないために、要点だけ押さえておきましょう。

取得時に一度かかる「不動産取得税」

家屋を新築・増築すると、取得時に一度だけ都道府県から課税される「不動産取得税」がかかります。税額は原則として評価額×3%です。

新築住宅には課税標準額から最大1,200万円を控除する軽減措置がありますが、これも床面積40㎡以上が要件のため、30㎡以下の小規模な離れは控除の対象外となり、満額が課税されやすい点に注意が必要です⁸。たとえば評価額240万円なら、約72,000円の一時的な負担となります。

完成後1か月以内が義務の「表題登記」

税金とは別に、法律上の義務として「表題登記（表示登記）」があります。建物を新築・増築したら、所有者は完成後1か月以内に、建物の所在・種類・構造・床面積などを登記する必要があります⁹。

これを怠ると過料の対象になる可能性があるほか、将来の売却や融資の際に支障が出ることもあります。自分で申請することも可能ですが、土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。

なお、人が住む離れには「建築確認申請」も原則必要です。手続きの要否や「10㎡の壁」の正しい意味は、別記事「建築確認 離れの新ルールと10㎡の壁」で詳しく解説しています。

離れ全体の費用感は「庭に離れを増築する費用｜3工法×広さ別の総額と注意点」もあわせてご覧ください。

目先の税金だけで決めない｜トータルコストと「出口」のリスク

ここまで、毎年の固定資産税という「維持費」を中心に解説してきました。しかし、住まいを「目先のコスト」だけで判断すると、本当に大切な視点を見落としてしまうかもしれません。

大切なのは、初期費用・維持費・そして使い終わった後にかかる「出口」の費用まで含めた、トータルコストで考えることです。

見落としやすい「将来の費用」を比較する

従来の木造で建てた離れは、将来不要になったとき、取り壊すために解体費用がかかります。これは家計にとって大きな「負の資産」になりかねません。

一方、工場で生産して設置する移動型の建築には、解体せず撤去・移設・買取ができるものもあります。目先の税金だけでなく、出口まで含めて比較してみましょう。

	一般的な増築（在来工法）	移動型の介護ハウス
初期費用	高額になりやすい	比較的抑えやすい
維持費（固定資産税）	かかる	かかる（規模により年数万円目安）
維持費（光熱費）	設計による	高断熱なら削減しやすい
将来の扱い（出口）	解体費用が発生	撤去・移設・買取の選択肢あり

※費用感は仕様・自治体・施工条件によって変わります。具体的な金額は見積もり時にご確認ください。

【要注意】母屋を解体すると土地の税金が急増することがある

固定資産税で本当に警戒すべきなのは、実は「土地」のほうかもしれません。前述の住宅用地の特例には、「適用される土地面積は、その土地に建つ家屋の床面積の10倍まで」という上限があるのです¹⁰。

これが問題になるのが、将来、老朽化した母屋を取り壊して、コンパクトな離れだけを残すようなケースです。具体例で見てみましょう。敷地300㎡に、母屋100㎡＋離れ20㎡が建っているとします。

これは敷地の広さや家屋の規模によって結果が変わるため、一概には言えません。母屋の解体や敷地の活用を将来検討するなら、早めに税理士や自治体に相談することをおすすめします。

相続のタイミングと絡む「小規模宅地等の特例」などの論点は、「敷地内同居の税金とストレス｜知らないと損する5つの落とし穴」で詳しく扱っています。

他の選択肢とも比べて、納得して決める

離れの建築は、施設入居やリフォームと並ぶ「住まいの選択肢」の一つです。

たとえば特別養護老人ホームなどの施設は、月額の自己負担の目安が約7万〜15万円とされます¹¹。離れの建築費（数百万円）と毎年の固定資産税を、こうした月額費用と並べてみると、長期的にどちらが家計に合うかが見えてきます。母屋のバリアフリー改修なら、介護保険の住宅改修費（上限20万円）も活用できます¹²。

住まいの選択肢を費用・介護負担・プライバシー・将来の扱いなどで横並びに比べたい方は、「介護はどこで？自宅か施設か5選択肢を4軸で比較」が参考になります。

法規や税金の不安も相談できる「C’ZBシニアリビング」という選択肢

「税金や手続きのことまで、自分だけで判断するのは不安…」。そう感じた方に向けて、選択肢の一つとして私たち株式会社アイデアの「C’ZB（シーズビー）シニアリビング」をご紹介します。

これは、庭に設置する別棟の介護専用ハウスです。仕様の特徴は次のとおりです。

• 工場で完成させ、クレーン付きトラックで運搬・設置するため、リフォーム不要で工期が短い。
• シニアの暮らしを前提に高断熱・高気密にこだわり、ヒートショック対策と光熱費の削減に配慮。
• 給排水の接続により、トイレ・お風呂の設置も可能。1ユニットは6.0m×2.4m（約14.4㎡）で、連結して広げることもできる。
• 使い終わった後は解体せず、撤去・移設や弊社による買取も可能。

固定資産税の観点では、基礎を設けて人が暮らす建物である以上、他の家屋と同じく課税対象になります。この点は正直にお伝えしておきます。一方で、解体費をかけずに撤去・買取ができるため、将来「負の資産」を残しにくいのは、移動型ならではの強みと考えられます。

もちろん、向かないケースもあります。広い居住空間がほしい方、設置スペースや給排水・用途地域の制約がある場合には、別の選択肢のほうが適していることもあります。

建築確認申請の要否や土地の条件を含め、ご家庭の状況に合わせて中立的にご相談いただけます。

よくある質問

まとめ｜離れの固定資産税は「金額」より「トータルコスト」で考える

離れ（介護ハウス）にも固定資産税はかかります。ただし、その額は木造のコンパクトな規模なら年数万円が目安で、しくみを理解すれば過度に恐れる必要はありません。

本当に大切なのは、目先の税額だけでなく、将来の土地の税金や使い終わった後の費用まで見渡して判断することです。

この記事の要点を整理します。

• 基礎を設けて人が住む離れは「家屋」として課税対象になり、「小さいから非課税」という期待は持てません。
• 税額は評価額×1.4%で、規模別の目安は年2万〜5万円程度。経年で下がりますが、下限があるためゼロにはなりません。
• 新築住宅の軽減措置は床面積要件があり、コンパクトな離れは対象外になりやすいので、満額前提で計画しましょう。
• 離れを建てるだけで土地税は急増しませんが、将来母屋を解体すると特例が外れて土地税が跳ね上がることがあります。
• 税金・解体費・出口まで含めたトータルコストで比較すると、後悔のない選択に近づきます。

固定資産税は、安全で快適な介護の住まいを手に入れるための必要経費の一つです。金額に一喜一憂するのではなく、長期の家計と「出口」まで見据えて選ぶことが、賢い住まいづくりの第一歩になります。

とはいえ、土地の条件や将来の出口戦略は専門的で、ご家庭ごとに事情が異なります。判断に迷うときは、税理士や自治体、そして住まいの専門家に早めに相談すると安心です。

私たち株式会社アイデアも、税金や法規の不安を含めて中立的にご相談を承っています。別棟介護という選択肢が気になった方は、まずは気軽に「C’ZB（シーズビー）シニアリビング」のサービスページをご覧ください。

脚注

1. 地方税法 第351条（固定資産税の免税点）。家屋の課税標準額の合計が20万円未満の場合は課税されない。税務研究会 法令集 https://www.zeiken.co.jp/hourei/HHCHI000000/351.html ↩︎
2. 総務省「固定資産評価のしくみについて（家屋評価）」再建築価格方式・家屋調査・経年減点補正率 https://www.soumu.go.jp/main_content/000877355.pdf ↩︎
3. 羽村市「土地と家屋のことしの税金」令和8年度の評価替え・据え置きの扱い https://www.city.hamura.tokyo.jp/cmsfiles/contents/0000014/14925/R8zeikin.pdf ↩︎
4. 神戸地方法務局「経年減価補正率表」木造専用住宅の下限は0.2000 https://houmukyoku.moj.go.jp/kobe/page000034.pdf
   南九州市「家屋が古くなったのに評価額が下がらないのはなぜですか」 https://www.city.minamikyushu.lg.jp/soshikikarasagasu/zeimuka/koteishisanzei/1/2181.html ↩︎
5. 新築住宅に対する固定資産税の減額措置（2分の1・一般3年/長期優良5年）と床面積要件。
   イオン銀行コラム「固定資産税の計算方法」 https://www.aeonbank.co.jp/column/tax/koteishisanzei/keisan/
   上田市「新築住宅に対する固定資産税の減額措置」 https://www.city.ueda.nagano.jp/soshiki/zeimu/4562.html ↩︎
6. 令和8年度税制改正 新築住宅の固定資産税減額措置等の適用期限延長（令和13年3月31日まで）。山田＆パートナーズ「軽減措置等の延長・見直し」 https://www.yamada-partners.jp/hubfs/zeikai/2026/tt01.pdf ↩︎
7. 住宅用地の特例（小規模住宅用地は課税標準額1/6、一般住宅用地は1/3。適用上限は家屋の床面積の10倍まで）。
   ユーロプランニング「一つの土地に二つの建物」解説 https://euro-planning.jp/column/1toti2setai/ ↩︎
8. 不動産取得税（評価額×3%）と新築住宅の特例控除の床面積要件（40㎡以上）。
   ヤマカ木材「不動産取得税はいくらかかる？」 https://www.yamakawood.co.jp/column/knowledge/073/
   新潟県「不動産取得税の住宅の特例控除・減額」 https://www.pref.niigata.lg.jp/sec/zeimu/jutaku-tokurei.html ↩︎
9. 不動産登記法に基づく建物表題登記（新築・増築は完成後1か月以内に申請義務）。
   司法書士安西総合事務所「建物増築・改築の不動産登記」 https://www.shihou-anzai.com/category_title/fudousan-zoutiku.html ↩︎
10. 住宅用地の特例（小規模住宅用地は課税標準額1/6、一般住宅用地は1/3。適用上限は家屋の床面積の10倍まで）。
    ユーロプランニング「一つの土地に二つの建物」解説 https://euro-planning.jp/column/1toti2setai/ ↩︎
11. 特別養護老人ホームの月額自己負担の目安（約7万〜15万円）。
    SOMPOケア「特別養護老人ホームの費用相場」 https://www.kaigo.miramoru.sompo-hd.com/howto/column00062/
    みんなの介護「特養の費用」 https://www.minnanokaigo.com/guide/cost/tokuyou/ ↩︎
12. 介護保険の住宅改修費（支給限度基準額20万円、自己負担は原則1〜3割）。
    厚生労働省「介護保険における住宅改修」 https://www.mhlw.go.jp/content/12300000/001016043.pdf
    常陽銀行コラム https://www.joyobank.co.jp/column/senior/care_home_modification.html ↩︎